Wohnflächenberechnung: so rechnen Sie richtig

Warum die Wohnfläche für Ihre Finanzierung zählt

Die Bank bewertet Ihre Immobilie unter anderem über den Quadratmeterpreis. Ist die Wohnfläche zu großzügig angesetzt, wirkt das Objekt teurer als es ist, und der Beleihungswert fällt niedriger aus als erhofft. Das kann den Zinssatz verschlechtern oder zusätzliches Eigenkapital nötig machen. Eine saubere, nachvollziehbare Berechnung ist deshalb bares Geld wert.

Die Grundregel: nicht jeder Quadratmeter zählt gleich

Maßgeblich ist in Deutschland die Wohnflächenverordnung (WoFlV). Sie unterscheidet, wie stark eine Grundfläche angerechnet wird:

So gehen Sie Schritt für Schritt vor

1. Raum für Raum messen: Länge mal Breite, jeweils an der fertigen Wandoberfläche.
2. Dachschrägen aufteilen: Markieren Sie am Boden die Linien bei 1,00 m und 2,00 m Höhe. Die drei entstehenden Streifen werden mit 0 %, 50 % und 100 % gewertet.
3. Abzüge beachten: Schornsteine, Pfeiler und Säulen ab 1,50 m Höhe und mehr als 0,1 m² Fläche werden abgezogen. Fenster- und Türnischen zählen nicht mit.
4. Außenflächen anteilig ansetzen: Balkon und Terrasse in der Regel mit 25 %.
5. Alles dokumentieren: Eine nachvollziehbare Aufstellung mit Skizze überzeugt Bank und Gutachter.

Beispiel: Dachgeschoss mit Schräge

Ein Zimmer ist 5,00 m lang und 4,00 m breit, also 20 m² Grundfläche. Durch die Dachschräge liegt ein Streifen von 1,20 m Breite unter 1,00 m Höhe, ein weiterer Streifen von 1,30 m Breite zwischen 1,00 m und 2,00 m.

Der Unterschied von über 9 m² wirkt sich unmittelbar auf Kaufpreisbewertung, Mietpreis und Nebenkostenabrechnung aus.

WoFlV oder DIN 277: was gilt wann?

Die WoFlV ist bei Wohnraum der Standard und bei öffentlich gefördertem Wohnraum verbindlich. Die DIN 277 ermittelt dagegen die gesamte Grundfläche eines Gebäudes, inklusive Keller und Technikräumen, und wird eher bei Gewerbeobjekten und in der Bauplanung verwendet. Nach DIN 277 fällt die Fläche fast immer größer aus. Achten Sie beim Immobilienkauf deshalb darauf, nach welcher Methode gerechnet wurde: Der Unterschied kann zweistellige Quadratmeterzahlen ausmachen.

Kostenloses Formular zur Berechnung

Damit Sie nichts übersehen, haben wir ein Formular vorbereitet, in dem Sie Raum für Raum eintragen und die Anrechnung direkt berücksichtigen. Es ist Teil unseres Formularpakets, das Sie kostenlos anfordern können.

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Dieser Ratgeber gibt den Stand der Wohnflächenverordnung allgemein verständlich wieder und ersetzt im Streitfall keine Begutachtung durch einen Sachverständigen.